АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Правовые Аспекты. Диплом. Уникальная Работа.

Тема: АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Содержание

Стр.

IV. СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ…………..……………68-73I. ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом

смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы

социального, экономического и производственного развития. Уникальность

аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему

отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические

отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности

(права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться

финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе

не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга

физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует

потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в

аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно

поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой

организации производственно-экономического процесса; в частности,

Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии

арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды

земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг,

осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды

земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная

цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала

отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового

гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в

регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части

регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с

другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для

регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не

накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами

правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом

изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды

земельных участков. Основная причина — существенное своеобразие объекта

отношений и необходимость одновременного применения норм земельного

законодательства.

Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды

земельных участков являются актуальными и практически значимыми для

отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений,

хозяйственной практики.

Если не учитывать период до 1917 года, то вопросам аренды земли

отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние десять

лет. Однако одни из имеющихся исследований посвящены аренде в целом,

другие преимущественно ориентированы на анализ вопросов земельного,

аграрного права. Поэтому есть основания утверждать, данная тема

недостаточно исследована в отечественной юридической науке.

Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных

с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового

регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе

законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и

земельного законодательства.

Задачами исследования выступают:

- характеристика исторического аспекта развития правового регулирования

арендных отношений в сфере землепользования;

- анализ современного состояния правового регулирования аренды земельных

участков;

- изучение вопроса соотношения гражданского и земельного законодательства

при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к

аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой;

- характеристика земельного участка как объекта гражданских отношений, а

также в чем заключается предмет аренды;

- в чем заключаются особенности субъектного состава договора аренды

земельных участков и каковы его существенные условия;

- есть ли специфика в заключении договора аренды земельных участков, его

расторжении,

а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и их правовое

обеспечение в структуре российского земельного права. Предметом

исследования является договор аренды земельных участков.

В дипломной работе использовались различные общенаучные и частноправовые

методы исследования: диалектический, исторический и сравнительно-правовой,

формально-логический, системно-функциональный анализ и др.

В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов

для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в

монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в

дипломном исследовании использованы специальные методологические приемы и

подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.И.

Брагинским, В.В. Витрянским, В.А. О.С. Иоффе, К.П. Победоносцевым, В.И.

Синайским, Е.А. Сухановым и др.

В работе также использованы труды и воззрения исследователей земельного

права: С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Н.И. Краснова, О.И.

Крассова, Э. А. Павловой, Н.А. Сыродоева, и др.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь

параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и

литературы.

ГЛАВА 1. Правовое регулирование аренды земельных

участков

§ 1. Правовая природа договора аренды земельных участков

Предоставление другому земли в пользование как особый вид

социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия

(вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX

в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии,

Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы

землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках

аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок,

происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось

обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички,

на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на

определенный срок в пользование и владение за определенную плату

сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д.

Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из

древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800

годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения

при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и

арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при

наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за

свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то

убыток падает только на земледельца». О значении арендных отношений и

влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот

факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в

зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в

Афинах - «шестидольники», «половники» - в Древнем Новогороде и т.д.).

Обладание правом собственности на землю, в его полном, завершенном виде,

издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе

указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало

землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности

такого высказывания. Чаще всего такие участки считались арендованными у

государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на

основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица

(воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками

навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую.

В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде

земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в

целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.)

преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями,

исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица

обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной

административной зависимости (система «кормления»). Известно, что

отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли

сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей

урожая — «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные

административным характером предшествующего землепользования. Тем более

нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основанные вовсе не на

гражданско-правовых (диспозитивных) началах.

Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю;

одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права:

различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях»,

право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями

(в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали

применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо

для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не

совпадали в общими установками.

Особо следует сказать о чиншевом праве; под ним понималось вещное право

владения и пользования чужой землей за определенное вознаграждение с

возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически на землях

в западных губерниях России как квази-собственность в целях определения

статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно

это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского,

позволяло считать допустимым не только пользование как самостоятельное

права на чужие вещи, но и владение ими; вряд ли надо специально

доказывать, что подобное приводило к смешению вещных и арендных прав. Не

случайно К.П. Победоносцев был вынужден поставить вопрос об их

разграничении: «Особенные условия общественной экономии в России породили

множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам

казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих

случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести в системе

вотчинных прав и что к системе договоров».

Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта)

охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было

несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке

проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей

проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в

современном законодательстве делается различие между наймом в собственном

смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме

предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд,

аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого

имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако

эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.

В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды

стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не

только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями,

правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового

(примерного) договора так и не было разработано.

Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для

аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача

земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном

сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда

семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка

земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если

арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены

существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе

возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них

отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды

земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а

постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под

угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая

концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова:

если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном

участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта

наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения;

те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем

другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по

акту органа местной власти. Проще говоря - земля просто была изъята из

оборота.

Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность

временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но в результате

не соглашения сторон, а административного распорядительного акта. Что же

касается аренды вообще, то ясно стал прослеживался ее вещно-правовой

характер (титульное владение): «Передаваемое в наем имущество обременяется

правом нанимателя, которое приобретает значение права следования. Без

всяких оговорок действует правило, согласно которому при переходе права

собственности на имущество от наймодателя к другому лицу, договор

сохраняет силу для нового собственника».

Известно также, что в советский период возникла идея использовать институт

аренды в качестве способа хозяйствования не только в экономическом, но и в

юридическом смысле. Имеются в виду усилия власти в конце 80-х годов

создать дополнительные стимулы в работе производственных коллективов путем

перевода их в особый статус «организаций арендаторов», а в последующем - в

«арендное предприятие», и придания аренде по существу значения

организационно-правовой формы. С цивилистической точки зрения

использование договора аренды для изменения правового статуса не мыслимо и

в дальнейшем эти меры по «реанимации» экономики и соответствующие акты

утратили всякое правовое значение.

§2. Источники правового регулирования аренды земельных участков: система,

структура и анализ

В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а

также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав

установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми

актами:

* Конституцией РФ;

* Земельным кодексом РФ;

* Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

* Гражданским кодексом РФ, частями первой, второй и третьей;

* Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на

землю» от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ ;

* Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ ;

* Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных

некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ ;

* Лесным кодексом РФ;

* Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального

имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ ;

* Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998

г. № 102-ФЗ ;

* Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в Российской

Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-ФЗ ;

* Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ;

* Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от

2.01.2000 г. № 28-ФЗ ;

* Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ ;

* Постановлением Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными

участками, находящимися в государственной собственности, до

разграничения государственной собственности на землю» от 7.08.02 №

576 ;

* Постановлением Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по

продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808 и т д.

Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной

собственности на землю вызвало необходимость использования

гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В

законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право

собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель

в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель

изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных

нормативных актов, предусматривающих юридически защищенную возможность

произвести отчуждение земельного участка, сдать его в аренду и т.п.

В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного

и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о

пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения.

Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в

регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.

Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и

полагают, что с включением земли в гражданский оборот «земельные

отношения распались на регулируемые гражданским и административным

правом». Представители данной точки зрения считают, что земельное право

как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь

объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского

права. Схожее мнение высказал М.И. Брагинский, полагающий, что «самые

разнообразные тенденции в развитии современной экономики и права

подтверждают стремление к слиянию земельного права с правом гражданским и

воссозданию единого частного гражданского права» .

С резкой критикой подобного умаления роли земельного права в регулировании

земельных отношений выступают В.В. Петров, Н.Н. Осокин, Г.В. Чубуков и ряд

других авторов. Они доказывают самостоятельность земельного права и его

невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все

отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами

земельного права.

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и

земельного права, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г.

Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права

проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма

гражданского права, а специальной — норма земельного права», и заявляет о

«приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о

регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими

правоотношениями». Установление приоритета земельного законодательств

перед гражданским Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного

регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что

цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в

определенном противоречии.

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят

необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А.

Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право

собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными

участками и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение

размеров земельных участков, находящихся в частной собственности,

обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных

участков, определение категорий земель и их учет.

И.А. Иконицкая, определяя ниши для земельного и гражданского

законодательства в регулировании земельных отношений, проводит в этих

целях специальный анализ статей ГК РФ. Ссылаясь на нормы ст.ст. 129 и 209

ГК РФ, гл. 17 ГК РФ, она делает вывод о том, что «нормы гражданского

законодательства применительно к регулированию земельных отношений носят

общий характер ... в земельном законодательстве должна найти свое

отражение специфика правового регулирования земельных отношений».

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права

важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании

земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует

эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд

на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в

наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных

связей, корректен и юридически сбалансирован.

Тем не менее, остается проблема взаимоувязки действия норм различных

отраслей (прежде всего — гражданского и земельного) применительно к

конкретным случаям и конкретным правоотношениям.

Для целей настоящего исследования следует оценить взаимодействие этих норм

относительно следующих аспектов. С принятием нового ЗК РФ вопрос о

соотношении норм данных отраслей законодательства остался открытым прежде

всего с точки зрения приоритета одного закона над другим. Некоторые нормы

ЗК РФ противоречат нормам ГК РФ и, если в отношении некоторых сделок с

землей, например аренды, приоритет специальных законов (в данном случае -

ЗК РФ), закреплен в ГК РФ (ст. 607), то в отношении других сделок или

отдельных моментов взаимодействия сторон в ГК РФ такого указания нет.

Кроме того, с введением в действие ЗК РФ вступили в действие и статьи гл.

17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», некоторые

из которых, в частности, закрепляющие нормы о распоряжении земельным

участком, противоречат ЗК РФ. Земельный кодекс устанавливает отличные от

ГК РФ правила о переходе прав на земельный участок при отчуждении объектов

недвижимости, расположенных на нем.

Представляется, что при коллизии ЗК РФ и ГК РФ применению приоритетно

подлежат нормы ЗК РФ. В пользу этого говорит и норма части третьей ст. 3

ЗК РФ, устанавливающая, что имущественные отношения по владению,

пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению

сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не

предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством,

законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными

федеральными законами. В сущности, перед нами хорошо известный в

современной цивилистике законодательный прием: изначально применяются

специальные нормы, а в части, ими не урегулированной, действуют общие

правила.

При регулировании земельных отношений встает вопрос не только о

соотношении норм в отраслевом аспекте, но и о соотношении норм в

вертикальном аспекте, т.е. дифференциация и взаимодействие федерального

законодательства с нормативными правовыми актами субъектов федерации.

Данный вопрос непосредственно связан с проблемой разграничения полномочий

РФ и субъектов РФ в сфере регулирования земельных отношений. Приоритет

федерального законодательства предполагает, во-первых, соответствие

законодательства субъекта РФ федеральному законодательству, во-вторых,

действие федерального закона в случае противоречия между законом субъекта

и федеральным.

Таким образом, следует дифференцировать сами фактические отношения: те из

них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных

ресурсов, контролю за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного

права. Отношения же имущественные, эквивалентно-возмездные, в том числе

возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

И если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором

случае они применяются субсидиарно.

Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из

Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с

ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других

законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения

норм федерального земельного законодательства и земельного

законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное

земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие

субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное

земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив

специфику земли региона, либо противоречит ему.

Представляется, что многочисленные нормативные правовые акты субъектов РФ,

принятые в период «неполноценного» федерального правового регулирования

земельных отношений, в значительной степени выходили за рамки

предоставленных им полномочий; в этой связи сохраняется проблема

приведения содержания этих актов в соответствие с федеральным земельным

законодательством. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от

предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев

отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов

местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует

специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли,

регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения

лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее

есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК

РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное

земельное законодательство в принципе не применимо.

Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует

отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее

обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.

Не разделяя популярной в последнее время точки зрения о том, что данные

акты являются источниками права, тем не менее, следует признать их

необычайно важными для сферы правового регулирования в период, когда

законодательство не стабилизировано и требуются его разъяснения.

Применительно к рассматриваемой теме следует выделить, прежде всего:

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01. 2002 г. №66 ;

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор

практики применения арбитражными судами земельного законодательства» от

27.02.2001 г. № 61 ;

- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О некоторых

вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от

24.03.05 N 11 .

В заключении следует отметить, что на наш взгляд давно назрела потребность

поставить вопрос и о выделении в рамках главы 34 ГК РФ отдельного

параграфа, посвященного аренде земельных участков. Надо заметить, что во

многих странах гражданские кодексы (иные подобные акты) имеют

соответствующие самостоятельные разделы.

ГЛАВА 2. Элементы договора аренды земельных участков

§ 1. Предмет договора аренды земельных участков

Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о предмете договора аренды

земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как

объект гражданских правоотношений.

Земля является пространственным базисом всех видов общественной

деятельности, средством производства в ряде отраслей народного хозяйства,

естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для

производства сельскохозяйственной продукции, уникальным реликтовым

ландшафтом. Эта многофункциональность земли предопределяет ее как объект

индивидуальных и ведомственных групповых интересов, которые не всегда и не

во всем совпадают с интересами всего общества в целом, и, как следствие, -

необходимость ее рационального использования, сохранения и защиты

независимо от целевого назначения и форм собственности.

ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в

одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст.

128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в

значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин

«земельный участок».

По мнению О.Ю.Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с

определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым

режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается

юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок

индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления

местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный

участок остается составной частью территории государства как

публично-правового образования».

Если же обратиться к земельному законодательству, то можно встретить

несколько определений земельного участка. Понятие земельного участка дано

в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы

которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно

Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за

использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной

Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок

представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу,

площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную

оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и

документах государственной регистрации прав на землю.

Понятие земли сформулировано также в ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и

определения»: «земля — это важнейшая часть окружающей природной среды,

характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом,

растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством

производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным

базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного

хозяйства». Определение земельного участка содержится и в ст. 1

Федерального закона «О государственном земельном кадастре», где ключевым

термином является «часть поверхности».

По мнению В.А. Лапача, для любого земельного участка существенны

пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, они должны

включаться в описание каждого земельного участка. Поскольку всегда речь

идет о части земли, для земли, сдаваемой в аренду, характерным признаком

является наличие территориальных границ. Существование последних позволяет

утверждать, что всякая земля как объект гражданских правоотношений имеет

пространственные пределы, позволяющие, с одной стороны, идентифицировать

ее как таковую (т.е. конкретную землю), и, с другой, отличать (отделять)

от иных земель. Следовательно, это всегда квалифицирующая черта земли и

именно поэтому в основу всякой земли как объекта аренды целесообразно

положить понятие земельного участка (территории).

Объект в правовых связях существует лишь постольку, поскольку в отношении

именно его, а не иного, проявлен интерес и сформирована (направлена на

него) воля субъекта, т.е. он должен быть выделен среди прочих как таковой;

правильно также считать, что до согласования объекта нет и договора,

отсутствие данных, позволяющих определенно установить имущество,

подлежащее передаче арендатору, приводит к признанию договора

незаключенным (см. п. 3 ст. 607 ГК РФ). Установление границ, если даже они

имеют привязку к известным объектам на местности, не решает этой задачи;

следовательно, всякий земельный участок должен быть определен и с точки

зрения его местонахождения. Земельный участок идентифицируется так же и с

помощью кадастрового номера, постоянного или условного, но применительно к

аренде это требование не обязательно.

Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является

земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий

пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами,

местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с

ним и им определяемые) объекты.

Предметом любых разновидностей аренды является совокупность действий по

предоставлению непотребляемой вещи в пользовании (владение и пользование)

на условиях срочности и платности (возмездности). Однако существует

несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета

этого договора.

Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма

имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав,

дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается

преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественном гражданском

праве наблюдались попытки проведения различий между договором найма и

договором аренды. Так, Е.А.Суханов в этот период отмечал, что договор

хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в

отношении недвижимого имущества, такого как предприятия и земельные

участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским

целям». Эта позиция имела под собою теоретические положения, давно

известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простой

найм имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил

критерий объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в

пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во

втором - для использования всех ее производительных сил, в том числе с

извлечением и присвоением плодов и доходов.

Представляется, отечественный законодатель обоснованно не пошел по пути

разграничения найма и аренды; связанные с этим разграничением задачи

решаются не путем дифференциации единого договора аренды (найма), а путем

установления цели пользования либо в императивных нормах закона, либо

непосредственно самими сторонами в соглашении.

Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что

арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное

владение и пользование либо только во временное пользование. Иными

словами, допускается возможность предоставления объекта только в

пользование.

Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во

владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества

(например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует

лишь приходя на время в помещение арендодателя); возможность появления у

арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также

с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей

экономического сотрудничества.

В настоящее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми

возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ, т.е.

пользованием, без владения ими в классическом смысле. Очевидно, когда по

договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи,

владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается,

арендатор обладает по отношению к подобному предмету договора аренды

правомочием пользования, арендодатель же владеет им. Так, например,

арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием

пользования по отношении к этой части, владельцем же его признается

владелец всего здания в целом. В подобном случае на часть здания, также

как и на здание в целом, распространяется одинаковый режим,

устанавливаемый его владельцем. Примером могут служить и столь популярные

в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор обладает лишь

правомочием пользования относительно арендуемой части здания, тогда как

владеет зданием в целом арендодатель, распространяя на здание в целом и

соответственно на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и

т.д.

Возникает вопрос, возможно ли по договору аренды передать земельный

участок только в пользование без владения им, а также - в какой степени

имеет смысл различать владение и пользование при аренде?

Основной экономический эффект, получаемый при претворении арендных

отношений в жизнь, состоит в возможности пользоваться имуществом,

извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы

арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не

обязательно должно быть сопряжено с владением используемой вещи. Для

достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный

договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание им

правомочиями, характерными для пользования; права же, обычно

характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это

необходимо для реализации главной цели.

Определяющее значение в отношениях аренды имеет предоставленная арендатору

возможность пользоваться арендованным имуществом. Поэтому договор аренды

получил столь широкое применение в условиях рынка, свободного

экономического оборота, так как предоставляет возможность арендатору

извлекать плоды и доходы из имущества, не приобретая его в собственность,

что в большинстве случаев представляется экономически наиболее

целесообразным и возможным. Так, право аренды может служить одним из видов

вклада в уставный капитал общества или товарищества. Юридическое лицо

может вообще не обладать на праве собственности недвижимым имуществом,

может лишь пользоваться им по договору аренды.

Договор аренды — один из видов договоров по передаче имущества в

пользование. Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является

обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в

ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только на временное пользование, но и на

владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не

всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет

всегда». Следовательно, с точки зрения цели соглашения, предметом является

совершение действий, предопределяемых этой целью. Более того, следует

предположить, что заключение договора аренды «для владения», порочит

соглашение как договор аренды и требует его переквалификации.

Надо также отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в

большей степени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на

объект, каждое из них не может быть строго отграничено от другого.

Что же касается вопроса есть ли владение при аренде земельного участка, то

на него следует отвечать утвердительно в том смысле, что понимаемое в

традиционном цивилистическом толковании владение присуще всякой аренде. В

статье 5 ЗК РФ помимо собственников земельных участков называются

землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под

которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками

соответственно на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного

(бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды

и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как

пользования, так и владения, согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют равные

возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие

землепользования по земельному законодательству предполагает не только

извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание

(господство, «держание») этим участком. Полноценное использование

земельного участка — в чем бы оно не заключалось — невозможно без

установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его

границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима

доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и

различные обязанности (например, по обеспечению рационального

использования земли — ст. 42 ЗК РФ), требующие для их исполнения именно

владения.

Таким образом, если даже арендатору не требуются полномочия, характерные

для владения, сами по себе такого рода возможности имеются у него в силу

закона. Более того, при включении в текст соглашения условия о том, что

арендатор лишен таких правомочий, подобное условие следует считать

недействительным в силу прямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у

арендатора правомочий владения.

Выше было доказано, что в действительности для аренды вопрос о владении не

является квалифицирующим; предмет этого договора составляют действия по

предоставлению имущества «в целях пользования». Установить же наличие у

арендатора права владения не всегда легко, да и сами такого рода

полномочия специально не прописываются в тексте соглашений. Можно даже

сказать, что они (владельческие возможности) имеются у всякого арендатора,

но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Даже

при аренде земельного участка, например, выделенного в составе земель

собственника и не имеющего отдельного (самостоятельного) подъезда

(подхода), существует проблема признания такой аренды сопряженной с

владением. Опасения вызывает и тот факт, что в литературе все чаще

предпринимаются попытки заявить о необходимости различать аренду с разным

правовым режимом; «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект,

которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права»

ставить нельзя». Совершенно понятно, что при таком подходе арендатор

оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий, но если

это ему не удастся, то будет лишен вещно-правовой защиты. Чтобы исключить

подобное, следует непосредственно в ст. 305 ГК РФ указать и на арендатора,

как лицо, обладающее вещно-правовой защитой вне зависимости от объема и

степени владения объектом.

§2.Строны, срок и цена договора аренды земельных участков

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и

арендатор.

Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ

принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило

установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также

лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а

также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования

(ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно

выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь

специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду,

например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков

лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут

передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками

совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участков

предусматривается только собственниками. Вряд ли это правильно. В этом же

пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду

производится в соответствии с гражданским законодательством, т.е.

подчеркивается приоритет в регулировании данных отношений именно норм

гражданского права. Поэтому есть основания считать, что перед нами просто

редакционная (техническая) ошибка.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный участок в аренду

или безвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но

норма п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным

участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не

допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по

наследству. Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления

принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения имуществом. Можно

предположить, что в данном случае норма ЗК РФ сформулирована некорректно:

не допускается не распоряжение, а отчуждение земельного участка,

находящегося на праве пожизненного наследуемого владения. В таком случае

противоречия между нормами земельного и гражданского законодательства нет.

Иначе не ясен смысл запрета, сформулированного в ЗК РФ: право сдавать

участок в аренду предоставлено не только собственникам земельного участка,

но и его арендаторам (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение прав лиц, имеющих

земельный участок на пожизненном наследуемом владении, представляется

необоснованным и алогичным.

Во всяком случае, следует признать, что имеющаяся редакция п. 2 ст. 22 ЗК

РФ требует изменения. Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ,

пришла к выводу, что ЗК РФ содержит запрет для всяких несобственников

распоряжаться земельным участком. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22

ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением

изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также

иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством».

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в

пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством

практически не ограничен.

Законодатель отказался учесть многочисленные предложения о том, чтобы

арендатором земель сельскохозяйственного назначения были лишь определенные

субъекты, прежде всего — имеющие сельскохозяйственное или иное специальное

образование (либо организации, имеющие в своем штате таких работников).

Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель

предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в

приобретении земель в аренду для фермеров и т. д.

Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами

земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без

гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Как указывает

Н.А.Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило

вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует

запрет на аренду земли для иностранцев. ЗК РФ восемь раз упоминает о

правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о

введении в действие ЗК, что говорит о «низком юридико-техническом уровне»

кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения

прав иностранцев на землю.

Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне

арендодателей или арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно

недостаточно. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор

аренды земельной доли с множественностью лиц на стороне арендодателей,

который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого

договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной

платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым

арендодателем и арендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект

правоотношений) представляет лишь обязательственное право и поэтому такого

рода соглашения договором аренды в действительности не являются.

Весьма противоречиво правовое регулирование договоров аренды земельных

участков с множественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего

это касается земельных участков, на которых расположены здания и

сооружения. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном

участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или

помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим

— на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного

ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в

аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не

предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодатель

разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на

вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность

существования такого условия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ.

Если говорить о том, что здесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ,

согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный,

так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет

представлять собой новый договор, и не будет более являться договором

аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого

договора, согласно ст. п. 1 ст. 432 ГК РФ, является его предмет, в

частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны быть указаны

данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче

арендатору в качестве объекта аренды — в данном случае должны быть указаны

как его стороны - арендаторы, так и размеры долей в земельном участке,

иначе договор будет считаться незаключенным.

Практические проблемы возникают и при передаче части земельного участка в

субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного

участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также

при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором

по наследству и т.д.

В связи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принципов

определения порядка пользования земельными участками, находящимися на

праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного

наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов

недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных

особенностей»). В данном случае, по-видимому, более применимо

регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную

самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным

участком.

Представляется совершенно необходимым восполнить значительный пробел

существующего правового регулирования в отношении общих прав на землю в

городах, возникающих у сособственников, совладельцев, соарендаторов

земельных участков с учетом законодательства, предусматривающего различный

целевой режим использования участков.

Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков.

В договоре аренды земельных участков три условия следует считать

существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта -

земельного участка - нами уже дана. Договор должен содержать сведения о

местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие

сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок,

передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план

земельного участка.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на

неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом

могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для

отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В

этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон

не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по

истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на

срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный

предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте

земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный

срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие

от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не

устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь

аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и

аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды

земельных участков, когда действие договора ограничено «началом

рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным

аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет

востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что

в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный

срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в

отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок

установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е.

срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как

сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать

существенным условием следует привести следующие аргументы:

А) смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать,

что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой

аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для

договоров данного вида.

Б) в случаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об

отсутствии срока, нет лишь ясности в его длительности.

В) если полагать, что в отношении земли (тем более земель

сельскохозяйственного назначения) возможно отсутствие сроков пользования,

то получается, что при небрежном оформлении договора (когда срок не будет

указан в тексте) каждая из сторон получает мало чем логически обоснованные

привилегии (не считая возникающих хозяйственно-практических неудобств):

арендатор становится «вечным» пользователем, а арендодатель приобретает

возможность расторжения договора (при уведомлении за три месяца) по

собственному желанию.

Осмысленное решение этой проблемы, как представляется, требует следующего

подхода. Поскольку вряд ли прекратится практика подписания договоров

аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать

такие договоры незаключенными - срок следует считать установленным, но его

выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного

разбирательства.

В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных

сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в

отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных

сроков для использования государственных земель. В целом следует разделить

этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный

правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их

использования.

Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных

участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения

арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер

арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения

придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная

практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором

отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.

В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что

«размер арендной платы является существенным условием». Надо заметить, что

в этом указании закона есть скрытое противоречие: если под «размером»

арендной платы понимать абсолютную величину платежа на соответствующий

период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике

постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на

праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной

платы всегда устанавливался и устанавливается расчетным путем.

Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей

редакции: «Условие об определенном порядке расчета арендной платы является

существенным условием договора аренды земельного участка».

Представляется, однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна;

размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно

важным условием, требующим согласования. Применение правила,

предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых

обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по

отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок

земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют,

кроме того, весьма проблематичным представляется определение аналогичности

земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность

сравнения.

В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за

частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22

ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в

аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала

определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в

государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены

законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера

арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются

соответственно Правительством РФ, органами государственной власти

субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ)

.

На сегодня общие начала определения арендной платы не установлены, а так

как в абсолютном большинстве случаев собственником земель является

государство, говорить о какой-либо возможности установления договорного

размера арендной платы за землю, исходя из свободы заключения договора

аренды, нереально.

В последние годы на федеральном уровне был подготовлен ряд проектов

нормативных правовых актов, в которых были предложены различные подходы к

установлению арендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние

предложения - установление размера арендной платы за землю и выкупной цены

земельных участков на основе кадастровой стоимости земли. В частности,

предлагается установить арендную плату за землю в размере до 3% от

кадастровой стоимости земли, выкупную цену в городах с населением более 3

млн. человек - до 20%, в поселениях, с численностью населения менее 3

миллионов и за границами поселений - до 5% от кадастровой стоимости земли.

Несмотря на имеющиеся недоработки, допущенные при определении кадастровой

стоимости это наиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он

позволит приблизить размер платы за землю к экономической значимости

земельных участков и на единой методологической основе оценить их

относительно друг друга.

Распределение платы за землю - в какой бюджет, за какие земельные участки

и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются

Федеральным законом «О бюджетной классификации Российской Федерации» и

федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год. Нормы,

определенные вышеназванными федеральными законами, конкретизируются

соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной

власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Все платежи в целях соблюдения единых принципов формирования и исполнения

бюджетов зачисляются на единый счет управления федерального казначейства

по субъекту Российской Федерации и распределяются в соответствии с кодами

бюджетной классификации, которые утверждаются вышеназванным федеральным

законом.

В соответствии с кодами бюджетной классификации арендная плата за землю и

поступления от продажи земельных участков делятся на две группы:

1) за земли, находящиеся в государственной собственности до разграничения

собственности на земли;

2) за земли, разграниченные по уровням собственности. В первой группе

отдельно выделяется арендная плата и поступления от продажи права на

заключение договоров аренды за земли, за исключением земель,

предназначенных для целей жилищного строительства.

В 2006 году по сравнению с предыдущим годом введены следующие

нововведения:

- не предусматривается разделение арендной платы за землю в зависимости от

категории земли, в частности не выделяется отдельно плата за земли

сельскохозяйственного и за земли несельскохозяйственного назначения до

разграничения государственной собственности на землю;

- введена классификация арендной платы за землю в зависимости от вида

муниципального образования: зачисляемые в бюджет городского округа;

зачисляемые в бюджет муниципального района; зачисляемые в бюджет поселения

(без разделения на городское и сельское поселение). В 2005 году платежи

разделялись на две группы: за земли городских поселений и за земли

сельских поселений;

- введен единый код бюджетной классификации для зачисления всех платежей

по арендной плате за землю, находящихся в государственной собственности на

землю до ее разграничения, кроме земельных участков, предназначенных для

жилищного строительства.

На 2007 год в Правительстве Российской Федерации прорабатывается вопрос о

внесении изменений в действующий порядок распределения средств от платы за

землю между бюджетами разного уровня. В частности предлагается, чтобы

арендная плата за землю и средства от продажи земельных участков,

разграниченных по уровням собственности в полном объеме поступали в

соответствующий бюджет публичного образования, а за земельные участки,

неразграниченные по уровням собственности делились в следующей пропорции:

15% - в бюджет Российской Федерации; 35% - в бюджет субъекта Российской

Федерации; 50% - в местный бюджет.

§3.Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои

права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать

арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал

хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в

производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без

согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если

договором аренды не предусмотрено иное. При этом необходимо учитывать

требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона \"Об

ипотеке (залоге недвижимости)\", согласно которому передача арендных прав

на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного

участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя

нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной

власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об

изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и

предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у

фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права

на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество

землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том

числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления

прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного

владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он

будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить

дифференцированно. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими

землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным

участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет

соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах

срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому

договору третьему лицу, в т.ч. права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК

РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его

арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора

не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка,

заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно

только на основании решения суда при существенном нарушении договора

арендатором участка.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать

договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству,

обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном

случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть

предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или)

расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного

участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет

гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных

обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного

имущества арендатор вправе по своему выбору:

* потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих

недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо

соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов

на устранение недостатков;

* удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных

недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом

арендодателя;

* потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить

арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных

недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если

требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им

из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе

потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

* арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в

субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника

земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды

не предусмотрено иное.

* передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу

(перенаем);

* вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в

качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано

так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,

надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока

договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими

лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору

аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок

другому лицу.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по

исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие

обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет

те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное

отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно

предоставлять в соответствующую администрацию установленные

законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то

же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В

равной степени на арендатора распространяется и ответственность за

нарушение земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие

обязанности:

* своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст.

614 ГК РФ);

* использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

* поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в

связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором

аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами

третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не

вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан

предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой

обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или

расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть

досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

* арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо

создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями

договора или назначением имущества;

* переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им

недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении

договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть

обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его

исправности при заключении договора;

* арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный

ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при

отсутствии их в договоре в разумные сроки;

* имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,

окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. ГК РФ

не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком -

продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему

как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается.

Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются

неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

- передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии,

соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок

передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его

использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные

документы, то они также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель - государственные или муниципальные органы, то он

обязан:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора

по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

- содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по

землеустройству;

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить

договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать

арендатором;

- возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по

освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий,

понесенные арендатором.

Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор

досрочно, если арендатор:

* пользуется земельным участком с существенным нарушением условий

договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

* существенно ухудшает качество земель;

* более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит

арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной

платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если

иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе

требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд

(ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора

по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при

существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут

судом в случаях, когда арендатор:

* пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или

назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

* существенно ухудшает имущество;

* более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

платежа не вносит арендную плату;

* не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором

аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в

соответствии с законом, иными правовыми актами или договором

производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после

направления арендатору письменного предупреждения о необходимости

исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены

дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение

как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм

ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность

за их неисполнение.

ГЛАВА 3. Заключение, исполнение и прекращение договора аренды земельных

участков

§ 1. Форма и порядок заключения договора аренды земельных участков.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды

на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является

юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной

форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права

собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в

форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного

правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора

продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК

РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора

аренды.

Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного

реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и

проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем

содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение

составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления

в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный

договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26

ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка,

безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на

срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за

исключением случаев, установленных федеральными законами.

На практике в сфере аренды земли широко используются проформы договоров.

Так, относительно недавно Распоряжением Минимущества РФ была утверждена

Примерная форма договора аренды, находящегося в государственной

собственности земельного участка. Данный акт содержит 10 разделов и

практически не имеет каких-либо необычных формулировок, явно преследуя

утилитарную цель не допустить на локальном уровне нежелательных для

государства последствий заключения соглашения. Аналогичные примерные

договоры принимаются субъектами РФ, муниципальными образованиями.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется

преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28,

гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к

совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном

законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения

соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах,

порождающих правоотношения.

В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном

порядке и использовались такие термины как «предоставление», «выделение»

земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах,

регулирующих земельные правоотношения (и не все они отменены или

отредактированы). Здесь достаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во

многих статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении

земель. Поскольку слова «предоставление участка» в ЗК РФ используется без

указания на существо возникающих правоотношений, без указания на

возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в

толковании содержания взаимоотношений (в том числе и при предоставлении

участка в аренду). Следует согласиться, что данное выражение целесообразно

применять только при административном порядке передачи земельного участка

государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование.

Следует отдельно отметить значение для последующих арендных отношений

административные акты о предоставлении земли в аренду. Существующая

судебно-арбитражная практика исходит из того, что сам по себе

государственный акт, фиксирующий те или иные права на землю, не является

правоустанавливающим документом, «предоставление земельных участков

производится на основании решений соответствующих органов власти или

органов местного самоуправления».

Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного

участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует

применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ. Если же имеется в

виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных

со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности, для

обеспечения публичности и справедливости принимаемых решений, органы

государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять

специальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии

предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок

и принятия решений. Заинтересованные граждане подают заявление в

исполнительный орган государственной власти или орган местного

самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ), содержащее цель использования

земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение,

испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). В течение месячного

срока орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая

землеустроительная организация обеспечивает изготовление проекта границ

земельного участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о

предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК

РФ), а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представления

зая-

вителем кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ).

Особый порядок предусмотрен для земель отдельных категорий. Так, ФЗ «Об

особо охраняемых природных территориях» предусматривает, что земли в

национальных парках, намечаемые для сдачи в аренду в целях туризма и

отдыха, предоставляются при наличии лицензии на осуществление

соответствующих видов деятельности, а также лишь по итогам аукциона

(конкурса). Порядок предоставления земель гражданам и их объединениям для

ведения садоводства и огородничества определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и

Федеральным законом от 15.04.98 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и

дачных некоммерческих объединениях граждан».

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные

главами третьей и четвертой ЗК РФ (т.е. право собственности, вещные права,

право аренды и право безвозмездного срочного пользования), возникают по

основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными

законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». Отсюда следует, что сам ЗК РФ таких оснований

не содержит, в частности, все те нормы, которые предусматривают

«предоставление» земли, в действительности не указывают на акты

«предоставления» как основания возникновения прав на землю. Не порождают

права на землю и акты государственной регистрации - государственная

регистрация лишь определяет момент возникновения этих прав, но сама по

себе не порождает их. Что же касается гражданского законодательства, то

общие указания об основаниях возникновения гражданских прав и

обязанностей изложены в ст. 8 ГК РФ, а применительно к конкретным случаям

и договорным институтам - в нормах, регулирующих конкретные группы

правоотношений. Для аренды, прав из договора аренды - это нормы гл. 34 ГК

РФ. Однако последние не предусматривают в качестве оснований возникновения

арендных прав административные акты.

К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует

отнести то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по

результатам конкурса или аукциона. В настоящее время действуют Правила

организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже

находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных

участков или права на заключение договоров аренды таких участков,

утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808.

Результаты торгов оформляются протоколом (п.25), который и является

основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или

аренды земельного участка. Последствия уклонения победителя торгов, а

также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения

договора (п. 28), возможность признания торгов несостоявшимися (п. 30),

иные вопросы их действия и действительности определяются гражданским

законодательством. Таким образом, можно констатировать, что и данный вид

торгов полностью вошел в сферу общегражданского регулирования и возникла

возможность применения норм ст. 447-449 ГК РФ.

Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного

назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения» предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК

РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным

условием этого является и предварительное (заблаговременное) опубликование

сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к

такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки

предоставляются в аренду по итогам торгов.

В последние годы стал использоваться новый вариант заключения договора

аренды - в результате продажи права на заключение договора аренды

земельного участка или переуступки этого права. В юридической литературе

высказаны разные мнения относительно данного правового явления. Так,

И.А.Иконицкая считает, что «в данном случае предметом торга выступает

плата за возможность заключения договоров аренды земельных участков», и

что «при покупке права на заключение договора, возникает неординарная

юридическая конструкция, при которой покупатель данного права как бы

приобретает на него право собственности». По ее мнению, «сегодня правовой

основой проведения торгов, в том числе и договоров аренды земельных

участков, являются ст. ст. 447 и 448 ГК». Однако, названные статьи

закрепляют возможность проведения торгов (аукционов и конкурсов), целью

которых является выявление лица, с которым будет заключен договор, что

позволяет Н.А. Сыродоеву утверждать, что «ни о какой сделке купли-продажи

и речи быть не может... речь идет о надуманной конструкции, которая

противоречит смыслу и букве ГК».

Правовая основа регистрации прав на земельные участки вначале была

ограничена подзаконными актами: постановлением Совета

Министров-Правительства РФ от 30.05.1993 г., Указами Президента РФ от

11.12.1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации

документов о правах на недвижимость» и от 07.03.1996 г. «О развитии

ипотечного кредитования». В настоящее время подлежат применению ст. 131,

164 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

а также ряд иных актов.

Из толкования текста Закона о государственной регистрации вытекает

необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого

имущества, с другой стороны, права аренды. Так, ст. 4 Закона о регистрации

прав устанавливает, что «...наряду с государственной регистрацией вещных

прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат

ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека,

доверительное управление, аренда». Аналогичный вывод вытекает из анализа

Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от

18 февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены форма

свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое

имущество, и форму надписи-штампа на документе, выражающем содержание

сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную

государственную регистрацию договоров и иных сделок.

По поводу соотношения государственной регистрации права аренды и договора

аренды в цивилистической литературе ведутся споры. Так, О.Ю.Скворцов в

подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26

Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие

дополнительного регулирования»; сам же он, судя по высказываниям,

допускает возможность государственной регистрации «права аренды».

По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое

смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества

установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать

сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в соответствующий раздел

реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете

осуществления вещного права на недвижимость.

В.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных разделов (подразделов),

куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права

аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право

аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и

им же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует.

Не следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и права

аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю.Кулешова, основано на

существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и

договора-правоотношения. Договор как сделка - юридический факт, влекущий

возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей - подлежит

регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст.

164 ГК РФ). Практически из любого договора - сделки (за исключением так

называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение,

содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в

данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора -

сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение)

права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна

ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной

регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении

договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных

участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и

сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из

правила о необходимости регистрации права аренды, поэтому регистрация

только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права

исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при

заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК

РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и

регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке

государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования,

концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда

(леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18,

независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны,

обеими или одной стороной было подано заявление о государственной

регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно

регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом

в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по

регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится

регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права

собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел Ш-4 Единого

государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1

(«Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора

безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп

регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в

рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена)

государственной регистрацией обременении арендой земельного участка; право

аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из

первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность

непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако

регистрационные органы, с частности, Самарская областная регистрационная

палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство

о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника

земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись

об обременении права собственности.

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного

участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2

ст. 389 ГК РФ).

Таким образом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной аренды

наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к

аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство

государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных

обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как

общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель

в собственность (а частично — и в аренду), и установление единообразного

режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные

обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не

менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов

публично-правового регулирования арендных отношений в сфере

землепользования.

§ 2. Исполнение и прекращение договора аренды земельных участков

Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение

его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и

осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и

обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому

там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и

соответствующая обязанность контрагента.

Всякое предоставление земельного участка, если даже он уже был ранее

включен в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального

закона «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ. В

соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения

земельного участка как объекта государственного кадастрового учета

является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный

реестр земель, кадастровые книги и выступают технической основой для

индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости

передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее,

такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно

указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует

приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте

состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих

способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит

споры. Поэтому было бы правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во

всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым

землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному

акту».

Если же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не

вправе истребовать его от прежнего арендатора. Однако этот же участок

может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок

(ст. 398 ГК РФ).

По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в

том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или

состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока аренды и ясно выраженное

намерение арендодателя не продолжать арендные отношения, приводят к тому,

что владение арендатора становится незаконным. Она полагает не

основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей

действия арендатора за пределами срока аренды, и, тем самым, якобы,

допускающей вероятность признания его удержания законным. Считаем, что

замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с

учетом преимущественного права арендатора, может решаться и решается уже

после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе

титула, признавать его незаконным нельзя.

ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и

обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и

если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право

аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в

противоречии с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит

императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод

долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о

юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение

«ответственным по договору».

Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5.

Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое

имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное

право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса

в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя

перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним

договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор

решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского

законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь

комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь

воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос

уже урегулирован ГК РФ.

Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать

свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного

участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой

договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для

заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока

первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока.

В юридической литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно

подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если

и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительного

согласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех

прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения

арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура

арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст.

22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия,

четко определенные ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного

участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового

договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п.

1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений,

находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или

аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если

земельный участок находится в государственной или муниципальной

собственности, то указанные лица обладают исключительным право на

приватизацию земельных участков или заключение договора аренды.

Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение

должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора;

если же совершаются активные действия (например, данная обязанность

нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной

меры исключается. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная

практика.

Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его

право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, если собственник принял

решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка

на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством,

позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250

ГК РФ, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности

постороннему лицу.

Порядок реализации преимущественного права арендатора на заключение

договора аренды на новый срок также предусмотрен гражданским

законодательством (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить

арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре

аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания

действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на

новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор

аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода

на себя прав и обязанностей по такому договору и/ или возмещения убытков.

Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных

участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также

может быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность

арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии

внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная

норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым

примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие

заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное

право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для

случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е.

собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного

управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под

этими объектами в упрощенном порядке.

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от

принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их

обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности довольно обременительны

(помимо уплаты арендных платежей арендатор обязан обеспечить сохранность

земельного участка, осуществлять мероприятия по обеспечению их плодородия,

проводить работы по защите почв и т.п.).

Одновременно рассматриваемый пункт ст. 22 ЗК РФ закрепляет обязанность

арендатора привести участок по требованию арендодателя в надлежащее

состояние в пределах срока аренды, в том числе возместить убытки,

выполнить работы по рекультивации, а также исполнить иные обязанности,

вытекающие из закона или договора аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям,

предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. По

общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон

(ст. 451 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст.

450 - 453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные

основания расторжения договора. Так, если договор заключен на

неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время

отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,

а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он

считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии,

что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора

не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию

арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В их числе:

A) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий

договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Надо

согласиться с мнением, что толкование понятия «существенное нарушение»

требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела. Нельзя

считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет

существенный вред;

Б) существенное ухудшение имущества арендатором. Применительно к аренде

земельных участков таким ухудшением следует признать фактическое снижение

бонитировки почвы, уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв,

расширение зоны оврагов и неудобий и т.п.;

B) не внесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике

признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в

соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК

РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении

удовлетворению не подлежит.

Г) неосуществление капитального ремонта в установленные договором сроки, а

при их отсутствии - в разумные сроки. Понятие «капитальный ремонт» не

применимо к земле, но есть близкие понятия, например, «рекультивация

нарушенных земель, восстановление плодородия почв» (пп. 6) п. 1ст. 13 ЗК

РФ).

В доктрине и судебной практике возможность сокращения данного перечня

оснований соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии

с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть

предусмотрены основания прекращения договора аренды, не предусмотренные

законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо

нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно

указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если

арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает

строительство, иную хозяйственную эксплуатацию) .

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить

основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения

спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в

судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий

подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет

договора аренды.

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора

перечислены в ст. 620 ГК РФ и включают случаи, когда:

A) арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует

пользованию;

Б) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки,

которые не были оговорены арендодателем и не были известны арендатору, а

также не могли быть им предварительно обнаружены;

B) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный

ремонт (в соответствии с договором или в разумные сроки).

Применительно к аренде земельных участков данное основание фактически

применяться не может, так как действия по охране и содержанию земли,

возлагаются прежде всего на арендатора.

Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по

земельному законодательству прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22

ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных

земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию

арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном

нарушении договора аренды. На эту норму, к сожалению, обращается мало

внимания, но она обладает необычайным эффектом. Во-первых, рассматриваемое

правило практически исключает возможность применения почти всех выше

перечисленных оснований для прекращения договора аренды, так как

сформулирован императивно. Во-вторых, часть вторая пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК

РФ существенным признает только то нарушение договора, которое влечет для

другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,

на что было вправе рассчитывать при заключении договора; в результате

различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных

расчетов, нарушений целевого использования земельного участка,

нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований

к расторжению договора. В-третьих, имеющаяся редакция исключает и

применение ст. 46 ЗК РФ. В-четвертых, фактически порождается правовой

режим, свойственный для обычных прав вещных прав.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

является самостоятельным основанием для прекращения договора (пп. 5 п. 2

ст. 46 ЗК РФ) и осуществляется с учетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а

также норм ряда других статей ГК РФ, ЗК РФ, ряда федеральных законов и

иных нормативных правовых актов. Данный вопрос рассматривается в настоящей

работе применительно лишь к теме, т.е. с точки зрения оснований

прекращения договора аренды. Поэтому прежде всего следует выделить нормы

ст. 49 ЗК РФ, содержащей основания для изъятия земельных участков. В

соответствии с данной нормой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных

участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в

исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением объектов государственного или муниципального значения

перечисленных в ст.49 ЗК РФ при отсутствии других вариантов возможного

размещения этих объектов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а

применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из

земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или

муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов

Российской Федерации.

Земельное законодательство предусматривает определенные гарантии прав на

землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных

нужд (ст. 55 ЗК РФ). В частности, такое изъятие осуществляется лишь после

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе

выкупаются) земельные участки, равноценных земельных участков; после

возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений,

сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в

полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Не позднее, чем за

один год до предстоящего изъятия (в том числе путем выкупа) земельных

участков собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы

земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом

государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими

решение об изъятии земельных участков. Изъятие земельных участков до

истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия

собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев,

арендаторов земельных участков.

ГК РФ также предусматривает дополнительные гарантии прав при изъятии

земельных участков, правда они касаются только их собственников. Так,

согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка для государственных

или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента

направления собственнику участка соответствующего уведомления. Земельное

законодательство предусматривает, что при изъятии земельного участка для

государственных или муниципальных нужд возможен и выкуп. Поскольку это

основание применимо и к арендным отношениям, следует сделать два

уточнения. Во-первых, в случае обладания земельным участком на условиях

аренды можно говорить лишь о выкупе прав на участок, а не о выкупе самого

участка. Во-вторых, если произведен выкуп, то следует определить, что

именно выкуплено; если сумма выкупа включает в себя возмещение убытков и

потерь производства, у арендатора нет права на какого-либо рода

компенсацию.

Особенность прекращения договора аренды составляет правило, согласно

которому прекращение договора аренды не допускается в период полевых

сельскохозяйственных работ, а так же в иных случаях, предусмотренных

федеральными законами, если использование земельного участка приводит к

существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или

значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии

основания, предусмотренного пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ.При прекращении срока

действия оговора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный

участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не

возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его не

своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за

все время просрочки. В случае, когда плата не покрывает причиненных

арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

III ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги настоящего исследования, можно констатировать, что аренда

(как способ организации экономической деятельности) сопровождает

хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не

второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на

основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным

законодательством общественные отношения по поводу права владения,

использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники

земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают

беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы,

внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для

получения собственных доходов в течение сроков, согласованного

арендодателем.

Проведенный в работе историко-правовой анализ позволяет утверждать, что

аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же

хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство

объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного

(бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными

участками.

Анализируя соотношение права аренды земельного участка и вещных прав,

сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется

различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают

исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления

земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (ср. п. 1

ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и

разные права.

Для правильного применения норм земельного и гражданского права к

отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально

дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые

складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов,

контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права.

Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе

возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации

применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.

Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по

поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти

правила не становятся нормами земельного права и должны быть логически

инкорпорированы в гражданское право.

Земельное законодательство фактически допускает, что ряд вопросов,

связанных с оборотом земельных участков, регулируется нормами

законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить

такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ,

либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В целях обеспечения логики правового

регулирования отношений с помощью норм различных институтов, в данной

дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф,

посвященный аренде земельных участков.

В ходе исследования вопросов аренды земельных участков сделан вывод, что

земля (земельный участок) не является принадлежностью расположенных на ней

объектов недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ

в данном случае нельзя. Наличие же естественных элементов земельного

участка (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой, полезные

ископаемые и пр.) и т.п. позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134 ГК

РФ). Острота проблемы единства земельного участка и расположенных на нем

объектов недвижимости требуют выработки такого правового режима, когда бы

названные объекты были законодательно признаны единым объектом гражданских

прав.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует

относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия

договора, порядок установления размера арендной платы.

В данной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая

сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других

положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ),

необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в

аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без

согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК

РФ).

В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков - широко

применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике.

Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан

достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные

отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы

всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в

научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего

совершенствования законодательства в данном направлении.

IV Список нормативных актов и литературы

I.Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 N б/н (с изменениями на

25 марта 2004 года)// Российская газета N 197. 1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94 N 51-ФЗ

(с изменениями на 03 января 2006 года) // Собрание законодательства

Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301.

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 N 22-ФЗ (с изменениями

на 21 июля 2005 года)// Российская газета. N 23. 1997. 04 февраля.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (с

изменениями на 31.12.2005 года)// Российская газета. N 211.2001.30

октября.

5. Федеральный закон «О недрах» от 21.02.92 N 2395-1 (в редакции

Федерального закона от 3 марта 1995 года N 27-ФЗ) (с изменениями на 22

августа 2004 года)// Ведомости Съезда НД РФ/ N 16. 1992. 16 апреля.

Ст.834.

6. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от

14.03.95 N 33-ФЗ (с изменениями на 9 мая 2005 года)// Собрание

законодательства Российской Федерации. N 12. 1995. 20 марта.Ст.3219.

7. Федеральный закон «О бюджетной классификации Российской Федерации» от

15.08.96 N 115-ФЗ (в редакции Федерального закона от 5 августа 2000

года N 115-ФЗ) (с изменениями на 23 декабря 2004 года)// Собрание

законодательства Российской Федерации. 1996. N 34. Ст.4030.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (с изменениями на 30

декабря 2004 года)// Российская газета. N 145. 1997. 30 июля.

9. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных

некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.98 N 66-ФЗ (с

изменениями на 2 ноября 2004 года)// Российская газета. N 79. 1998. 23

апреля.

10. Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.98 N

102-ФЗ (с изменениями на 30.12.2004г.)// Российская газета. 1998.22

июля.

11. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»

от 09.07.99 N 160-ФЗ (с изменениями на 8 декабря 2003 года)//

Российская газета. N 134. 1999. 14 июля.

12. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00

N 28-ФЗ (с изменениями на 22.08.2004г.)// Российская газета. N 5.

2000. 10 января.

13. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.01 N 78-ФЗ (с

изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская газета. N 118. 2001.23

июня.

14. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на

землю» от 17.07.01 N 101-ФЗ // Российская газета. N 137. 2001.20

июля.

15. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации» от 10.10.01 N 137-ФЗ (с изменениями на 18 июня 2005

года)// Российская газета. N 211. 2001. 30 октября.

16. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального

имущества» от 21.12.01 N 178-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005

года)// Российская газета. N 16. 2002. 26 января.

17. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

от 24.07.02 N 101-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская

газета. N 137. 2002. 27 июля.

18. Федеральный закон «О федеральном бюджете на 2006 год» от 26.12.05 N

189-ФЗ // Российская газета. N 294. 2005. 29 декабря.

19. Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе

\"Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы\"»

от 26.06.99 N 694 // Собрание законодательства Российской Федерации. N

27. 1999. 05 июля.

20. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

от 18.02.98 N 219 (с изменениями на 12 ноября 2004 года)// Российская

газета. N 42. 1998. 04 марта.

21. Постановление Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными

участками, находящимися в государственной собственности, до

разграничения государственной собственности на землю» от 07.08.02 N

576 (с изменениями на 21.11.2003г.)// Российская газета. N 148. 2002.

10 августа.

22. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по

продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков» от 11.11.02 N 808 // Российская газета. N 221.

2002. 21 ноября.

23. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о переводе

лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не

связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом»

от 03.09.04 N 455 (с изменениями на 15 ноября 2004 года)// Российская

газета. N 198. 2004. 10 сентября.

24. Приказ Минюста России «Об утверждении Инструкции о порядке

государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного

пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки

лесного фонда (леса)» от 23.01.02 N 18 (с изменениями на 24 декабря

2004 года)// Российская газета. N 26. 2002. 09 февраля.

25. Приказ Минимущества России «Об утверждении примерной формы договора

аренды находящегося в государственной собственности земельного

участка» от 06.07.04 N 104-р // Российская газета. N 164. 2004. 03

августа.

26. Государственный стандарт 26640-85 «Земли. Термины и определения»// ИПС

«Кодекс»

II.Литература

27. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в

регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство

и право. 2001. №. 1. С. 32-39.

28. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному

российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового

регулирования: Автореф. дисс....канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.

-29с.

29. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного

права в свете нового земельного кодекса РФ// Новая правая мысль. 2002

№ 1. С.27-35.

30. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству:

Автореферат дис. ...канд. юрид. наук. Казань, 2002. -27с.

31. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.:

ЮрИнфоР, 2001. -189с.

32. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное

- право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сборник

статей. М.: Городец, 2000.- 352с.

33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения.

М.:Норма,2002. - 398с.

34. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999.-312с.

35. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли:

правовой аспект// Государство и право. 1998. №2. С.55-60.

36. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в

сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов)//

Государство и право. 1998. №12. С.67-71.

37. Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и

муниципальной собственности// Финансовая газета (региональный выпуск).

N 7. 2005.С.15-23.

38. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право/ Под

ред. О.Н. Садикова. М.: Бек, 1997. - 414с.

39. Гражданское право. Т.2. Учебник. / Под ред. Е.А.Суханова М.: БЕК,

2004.-563с.

40. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева,

Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 2004. -616с.

41. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство»,

«гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на

земельные участки// Журнал российского права. 2002. №9. С.23-30.

42. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//

Хозяйство и право. 2003. № 2. С.32-35.

43. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при

переходе к рыночной экономике//Государство и право. 1994.№ .7.

С.25-30.

44. Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового

Земельного кодекса РФ)// Юрист. 2001. № 9. С.24-29.

45. Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрации

договора и права аренды. Самара: Самарск. гос. ун-т, 2001.-79с.

46. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского

законодательства при регулировании земельных отношений //Государство и

право. 1996 №. 2. С.36-47.

47. Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды

земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа

исполнительной власти // Гражданское законодательство. Практика

применения. М.: Юстицинформ.2002.С.250-284.

48. Земельный вопрос/ Под ред. Е.С. Строева. М.: Колос, 1999.-563с.

49. Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в Российской

Федерации и иностранных государствах /Под ред. В.В.Залесского М.:

Издание г-на Тихомирова М.Ю.,2006.-345с.

50. Иконицкая А.И. Разграничение полномочий Российской Федерации и

субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных

отношений// Юридический мир. 1998. №4. С.62-64.

51. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и

тенденции развития. М., 1999.-239с.

52. Иконицкая И.А., Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П.

Фомина. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве//

Государство и право. 2000. №7. С.29-41.

53. Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. Л.: ЛГУ,

1974. -156с.

54. Исаев И.А. История государства и права России М., \"БЕК\" 2003. - 531с.

55. История древних государств /под ред. С.П. Матюшина М.:АСТ, 1997.

-426с.

56. Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового

регулирования оборота недвижимости// Вестник Высшего арбитражного суда

Российской Федерации. 2003. №3. С.92-114.

57. Комментарий к ГК РФ, части второй / отв. ред. О.Н.Садиков. -

М.:Инфра,1997. -478с.

58. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под

ред. М.В. Бархатова. М.: Юрайт-Издат, 2002.-341с.

59. Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. М.: Юрист,

1994.-216с.

60. Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых

способов защиты права собственности// Актуальные проблемы гражданского

права/ Под ред. М.И. Брагинского. М.: ИГ «Юрист», 2000. С.8-43.

61. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при

переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. №7.

С.38-41.

62. Крассов О.И. Земельное право. М.:Юрист, 2005. - 671с.

63. Круглый стол: «Пути развития земельного законодательства РФ» //

Государство и право. 1999. № 7.С.42-65.

64. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации// Хозяйство и право. 2000.

№3. С.80-91.

65. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве

России: Дис.докт. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2002. -199с.

66. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды// Российская юстиция. 2002. №5.

С.30-40.

67. Павлова Э.И. Сельскохозяйственная аренда в Западной Европе// Вестник

МГУ. 1992. №5. С.33-39.

68. Петренко С.В. О некоторых проблемах развития земельного

законодательства на современном этапе// Государство и право. 1997. №3.

С.30-37.

69. Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права

// Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». 1992. №5. С.27-34.

70. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. М.: Зерцало, 2002.

-298с.

71. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.-638с.

72. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве// Правоведение.

2002. №4. С.131-140.

73. Советское гражданское право. Том 1/Под ред. О.А. Красавчикова. М.:

Высшая школа, 1972.- 317с.

74. Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. Сер.

11. «Право». 1992 . №. 5. С.43-56.

75. Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства

// Государство и право. 2001. № 4. С.28-35.

76. Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации//

Правоведение. 2002. № 1 .С.4-20.

77. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков

//Государство и право. 1999. № 9. С.41-51.

78. Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров// Земельный

вопрос в России и его решение: Сб. научн. статей. М.: Центр

риэлтерских и аудиторских услуг, 2002. - 172с.

79. Фролов В. Аренда земельного участка// Право и экономика. 1998. №

3.С.71-79.

80. Фролов Н.М., Журавель А.Л. Управление землепользованием. Методические

рекомендации для муниципальных служащих Хабаровского края по вопросам

регулирования земельных отношений. - Хабаровск: 2006. -367с.

III.Юридическая практика

81. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением

договоров» от 05.05.97 N 14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.

N 11-12. 1997.

82. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «В силу ранее

действовавшей статьи 31 Земельного кодекса РСФСР право бессрочного

(постоянного) пользования земельным участком удостоверяется

государственным актом…» от 29.02. 2000 г. № 4328/99 // ИПС «Кодекс»

83. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

применения Арбитражными судами земельного законодательства» от

27.02.01 N 61 // Экономика и жизнь. N 17-18. май 2001.

84. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 N 66 //

Законодательство для бухгалтера, N 5, 2002.

85. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых

вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от

24.03.05 N 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, N 5, 2005.

Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе \"Развитие

земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы\"» от 26.06.99

N 694 // Собрание законодательства Российской Федерации. N 27. 05.07.99.

Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т.1 С. 13. Ст. 45.

История древних государств /под ред. С.П. Матюшина М.:АСТ, 1997.С.19.

Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме. М.: Юрист, 1994. С.

104.

Там-же. С.112.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. С.8.

Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 244.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. М.: Зерцало, 2002. С.

77-78.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. С.10.

Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922г. // Собрание узаконений

Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1922. №71. ст.904.

Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета

РСФСР.1964г. №24.

Исаев И.А. История государства и права России М., \"БЕК\" 2003.С.412.

Витрянский В.В. Указ. сочинение. С.39.

См.: Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7.04.1989 г. № 10277-Х 1

«Об аренде и арендных отношениях в СССР»// Ведомости Совета народных

депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. №15. Ст. 105; Основы

законодательства союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989

г.// Ведомости Съезда народных депутатов ССР и Верховного Совета ССР.

1989. №25. Ст. 481.

Конституция Российской Федерации от 12.12.93 (с изменениями на 25 марта

2004 года)// Российская газета. N 197. 1993. 25 декабря.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (с изменениями

на 31 декабря 2005 года)// Российская газета. N 211. 2001.30 октября.

(далее по тексту ЗК РФ)

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации» от 10.10.01 N 137-ФЗ (с изменениями на 18 июня 2005 года)//

Российская газета. N 211-212. 2001. 30 октября.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94 N 51-ФЗ (с

изменениями на 03 января 2006 года) // Собрание законодательства

Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.(далее по тексту ГК РФ)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 N 14-ФЗ

(с изменениями на 18 июля 2005 года) // Собрание законодательства

Российской Федерации.1996.№32.Ст.3211. (далее по тексту ГК РФ)

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.01 N

146-ФЗ (с изменениями на 2 декабря 2004 года)// Российская газета. N 233.

2001. 28 ноября. (далее по тексту ГК РФ)

Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»

от 17.07.01 N 101-ФЗ // Российская газета. N 137. 2001.20 июля.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от

24.07.02 N 101-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская

газета. N 137. 2002. 27 июля.

Федеральный закон от 15.04.98 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и

дачных некоммерческих объединениях граждан» (с изменениями на 2 ноября

2004 года)// Российская газета. N 79. 1998. 23 апреля.

Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 N 22-ФЗ (с изменениями на

21 июля 2005 года)// Российская газета. N 23. 1997. 04 февраля.

Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального

имущества» от 21.12.01 N 178-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года)//

Российская газета. N 16. 26.01.2002.

Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.98 N 102-ФЗ

(с изменениями на 30 декабря 2004 года)// Российская газета. N 137.

22.07.98.

Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от

09.07.99 N 160-ФЗ (с изменениями на 8 декабря 2003 года)// Российская

газета. N 134. 14.07.99.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (с изменениями на 30

декабря 2004 года)// Российская газета. N 145. 30.07.97.

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00 N

28-ФЗ (с изменениями на 22 августа 2004 года)// Российская газета. N 5.

10.01.2000.

Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.01 N 78-ФЗ (с изменениями

на 18 июля 2005 года)// Российская газета. N 118-119. 23.06.2001.

Постановление Правительства РФ «О порядке распоряжения земельными

участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения

государственной собственности на землю» от 07.08.02 N 576 (с изменениями

на 21 ноября 2003 года)// Российская газета. N 148. 10.08.2002.

Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по

продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков» от 11.11.02 N 808 // Российская газета. N 221.

21.11.2002.

Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при

переходе к рыночной экономике//Государство и право. 1994..№ 7.С. 26.

Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное —

право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сборник

статей. М.: Городец, 2000. С. 75.

Петров В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права //

Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». 1992. №5. С. 30.

Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского

законодательства при регулировании земельных отношений //Государство и

право. 1996 №. 2. С. 43.

Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к

рыночной экономике // Государство и право. 1994. №7. С. 53-54.

Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Вестник МГУ. Сер. 11.

«Право». 1992 . №. 5. С. 49.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции

развития. М., 1999. С. 37.

Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства //

Государство и право. 2001. № 4. С. 30.

Ст. 72 Конституция Российской Федерации от 12.12.93 (с изменениями на 25

марта 2004 года)// Российская газета. N 197. 25.12.93.

Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство»,

«гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на

земельные участки// Журнал российского права. 2002. №9.С.25.

Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском

хозяйстве (обзор региональных законодательных актов)// Государство и

право. 1998. №12. С. 67-71.

Иконицкая А.И. Разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов

Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений//

Юридический мир. 1998. №4. С. 42-44.

См., например: Богдановская И.Ю. Судебный прецедент- источник права //

Государство и право. 2002. №12. С. 5-10.

Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 N 66 //

Законодательство для бухгалтера. N 5. 2002.

Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

применения Арбитражными судами земельного законодательства» от 27.02.01 N

61 // Экономика и жизнь. N 17-18. май 2001.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ « О некоторых вопросах,

связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.05 N 11 //

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. N 5. 2005.

Фролов Н.М., Журавель А.Л. Управление землепользованием. Методические

рекомендации для муниципальных служащих Хабаровского края по вопросам

регулирования земельных отношений. - Хабаровск: 2006.С.21.

Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве// Правоведение.

2002. №4. С. 135.

Государственный стандарт 26640-85 «Земли. Термины и определения»// ИПС

«Кодекс»

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00 N

28-ФЗ (с изменениями на 22 августа 2004 года)// Российская газета. N 5.

10.01.2000.

Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России:

Дис.докт. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2002. С. 299.

Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Автореферат дис.

...канд. юрид. наук. - Самара, 2003. С.23.

Гражданское право. Т.2. Учебник. / Под ред. Е.А.Суханова М.: БЕК, 1993. С.

135.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Том 3. М.: Зерцало, 2003. С.

326.

Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Автореферат дис.

...канд. юрид. наук. - Самара, 2003. С.14.

Комментарий к ГК РФ, части второй / отв. ред. О.Н.Садиков. -

М.:Инфра,1997.С.185.

Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров// Земельный вопрос в

России и его решение: Сб. научн. статей. М.: Центр риэлтерских и

аудиторских услуг, 2002. С. 92.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//

Хозяйство и право. 2003. № 2. С. 32.

Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.

М.: Проспект, 2004. С. 150.

Александрита М.А. Содержание права собственности по современному

российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового

регулирования: Автореф. дисс....канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С.

23-25.

Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат

дис. ...канд. юрид. наук. - Казань, 2002. С14.

Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров// Земельный вопрос в

России и его решение: Сб. научн. статей. М.: Центр риэлтерских и

аудиторских услуг, 2002. С. 91-95.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//

Хозяйство и право. 2003. № 2. С. 32-35.

П.1 ст.22 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (с

изменениями на 31 декабря 2005 года)// Российская газета. N 211-212.

30.10.2001.

Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации// Правоведение.

2002. № 1 .С 7.

Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.

М.: Проспект, 2004. С. 152.

Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Автореферат дис.

...канд. юрид. наук. Самара, 2003. С.23.

Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового

Земельного кодекса РФ)// Юрист. 2001. № 9. С. 25-26.

Павлова Э.И. Сельскохозяйственная аренда в Западной Европе// Вестник МГУ.

1992. №5. С. 39-40.

Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации// Правоведение.

2002. № 1 .С 6-7.

Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат

дис. ...канд. юрид. наук. - Казань, 2002. С27.

Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Автореферат дис.

...канд. юрид. наук. - Самара, 2003. С.26.

Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11.01.02 N 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой»// Законодательство для

бухгалтера. N 5. 2002.

Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право/ Под ред.

О.Н. Садикова. М.: Бек, 1997. С. 224.

Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат

дис. ...канд. юрид. наук. - Казань, 2002. С19.

Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Автореферат дис.

...канд. юрид. наук. - Самара, 2003. С.25.

Фролов В. Аренда земельного участка// Право и экономика. 1998. № 3. С. 77.

Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и

муниципальной собственности// Финансовая газета (региональный выпуск), N

7-8, 2005.С.17.

Фролов Н.М., Журавель А.Л. Управление землепользованием. Методические

рекомендации для муниципальных служащих Хабаровского края по вопросам

регулирования земельных отношений. - Хабаровск: 2006.С.55.

Федеральный закон «О бюджетной классификации Российской Федерации» от

15.08.96 N 115-ФЗ (в редакции Федерального закона от 5 августа 2000 года N

115-ФЗ) (с изменениями на 23 декабря 2004 года)// Собрание

законодательства Российской Федерации. 1996. N 34. Ст.4030.

Фролов Н.М., Журавель А.Л. Управление землепользованием. Методические

рекомендации для муниципальных служащих Хабаровского края по вопросам

регулирования земельных отношений. - Хабаровск: 2006.С.59.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.05 N 11 « О

некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»//

Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, N 5, 2005.

Крассов О.И. Земельное право. М.:Юрист, 2005. С.387.

Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в Российской

Федерации и иностранных государствах /Под ред. В.В.Залесского М.: Издание

г-на Тихомирова М.Ю.,2006.С.309.

См.: Ст.613 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от

26.01.96 N 14-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года) // Собрание

законодательства Российской Федерации.1996.№32.Ст.3211.

Крассов О.И. Земельное право. М.:Юрист, 2005. С.389.

Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в Российской

Федерации и иностранных государствах /Под ред. В.В.Залесского М.: Издание

г-на Тихомирова М.Ю.,2006.С.322.

Приказ Минимущества России «Об утверждении примерной формы договора аренды

находящегося в государственной собственности земельного участка» от

06.07.04 N 104-р // Российская газета. N 164. 03.08.2004.

Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации// Правоведение.

2002. № 1. С. 16.

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.02. 2000

г. № 4328/99. В данном случае обсуждался вопрос о значении документа,

удостоверяющего в соответствии со ст. 31 прежнего Земельного кодекса право

бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.95

N 33-ФЗ (с изменениями на 9 мая 2005 года)// Собрание законодательства

Российской Федерации. N 12. 20.03.95.Ст.3219.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих

объединениях граждан» от 15.04.98 N 66-ФЗ (с изменениями на 2 ноября 2004

года)// Российская газета. N 79. 23.04.98.

Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрации

договора и права аренды. Самара: Самарск. гос. ун-т, 2001. С. 207.

Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по

продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности

земельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков» от 11.11.02 N 808 // Российская газета. N 221.

21.11.2002.

Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой

аспект// Государство и право. 1998. №2. С. 57.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции

развития. М., 1999. С. 96.

Там-же. С.97.

Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных

участков//Государство и право.1999.№9.С. 49.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (с изменениями на 30

декабря 2004 года)// Российская газета. N 145. 30.07.97. ( далее по тексту

Закон о государственной регистрации)

Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от

18.02.98 N 219 (с изменениями на 12 ноября 2004 года)// Российская газета,

N 42, 04.03.98.

Цит. по Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости //

Уральский юридический вестник. 2000. № 5-6. С. 32-33.

Витрянский В.В. Указ.сочинение. С.100.

Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации// Хозяйство и право. 2000. №3. С.

89.

Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Автореферат дис.

...канд. юрид. наук. - Самара, 2003. С.28.

Приказ Минюста России « Об утверждении Инструкции о порядке

государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования,

концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда

(леса)» от 23.01.02 N 18 (с изменениями на 24 декабря 2004 года)//

Российская газета, N 26, 09.02.2002.

Емельянова Е. Некоторые правовые вопросы государственной регистрации

договора и права аренды. Самара: Самарск. гос. ун-т, 2001. С. 209.

Иконицкая И.А., Н.И. Краснов, Э.И. Павлова, О.А. Самончик, Л.П. Фомина.

Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и

право. 2000. №7. С. 33.

Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00 N

28-ФЗ (с изменениями на 22 августа 2004 года)// Российская газета. N 5.

10.01.2000.

Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат

дис. ...канд. юрид. наук. - Казань, 2002. С19.

П.9 Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 N 66 //

Законодательство для бухгалтера. N 5. 2002.

Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых

способов защиты права собственности// Актуальные проблемы гражданского

права/ Под ред. М.И. Брагинского. М.:Юрист, 2000. С. 39.

Сыродоев Н.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации// Правоведение.

2002. № 1 .С 14.

П.35. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 N 66 //

Законодательство для бухгалтера. N 5. 2002.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//

Хозяйство и право. 2003. № 2. С. 35.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 351.

Крассов О.И. Земельное право. М.:Юрист, 2005. С.198.

Комментарий к ГК РФ, части второй / отв. ред. О.Н.Садиков. -

М.:Инфра,1997.С.200.

п.25 Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 N 66//

Законодательство для бухгалтера. N 5. 2002.

Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики

разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением

договоров» от 05.05.97 N 14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. N

11-12. 1997.

Крассов О.И. Земельное право. М.:Юрист, 2005. С.199.

Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под ред.

М.В. Бархатова. М.: Юрайт-Издат, 2002.С.45.

См.: ст.49 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (с

изменениями на 31 декабря 2005 года)// Российская газета, N 211-212,

30.10.2001.

Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного

участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной

власти // Гражданское законодательство. Практика применения. М.:

Юстицинформ.2002.С.262.

74